Comprar una propiedad en Andalucía: ¡Lo que necesita saber de antemano!

Andalucía y la Costa del Sol se encuentran entre las regiones más buscadas para comprar una propiedad. Aquí le mostraremos qué debe tener en cuenta al comprar una casa en Andalucía… ¡además de un consejo para evitar prácticamente todos los escollos típicos antes de comprometerse con una compra!

NO COMPRE UNA CASA SIN APOYO EN EL QUE PUEDE CONFIAR
En Andalucía, casi ninguna compra de propiedad se lleva a cabo sin un agente inmobiliario. Los agentes inmobiliarios se ganan la vida con las ventas. Por lo tanto, es recomendable mirar críticamente la forma en que se describe una propiedad en venta. Con frecuencia, los defectos se pasan por alto, se “olvidan” o solo se mencionan si usted pregunta explícitamente sobre ellos.

Firmar las escrituras en la oficina del notario es a menudo una escena caótica cuando no sabe qué esperar: documentos de identidad vencidos, certificados de matrimonio faltantes, impuestos a la propiedad no pagados, etc. Las aclaraciones generalmente se buscan en el idioma local. Como comprador de fuera de la ciudad, puede volverse abrumador fácil y rápidamente.

A veces también se pueden encontrar entradas extrañas en el registro de la propiedad, como arrendamientos de siglos de antigüedad con una participación en el rendimiento de la cosecha anual. Recientemente tuvimos un caso de 1826 (!) pero la entrada se eliminó con éxito. Y en general, la verificación de documentos muchas veces no se corresponde con la realidad, especialmente en lo que se refiere a lindes, tamaño de parcela o instalaciones. No olvidemos que sólo en Andalucía se han construido aproximadamente 450.000 viviendas sin permiso en suelo no urbanizable.

Por supuesto, no queremos asustar a nadie para que no compre una propiedad en esta hermosa región del sur de España. ¡De lo contrario! Pero asegúrese de obtener asesoramiento profesional antes de comprar. La mayoría de las cosas también se pueden resolver rápidamente, ya sea reduciendo el precio de compra o actualizando los datos relevantes.

Por cierto, el marco legal en Andalucía es casi idéntico al de todos los demás países de la UE. Aquí también hay una ley de vivienda estrictamente protegida, una oficina de catastro y registro de la propiedad. Si alguien a sabiendas le vende una casa con un defecto grave y no le informa de antemano, la compra puede ser rescindida. El vendedor también podría enfrentar un proceso judicial.

LAS VERIFICACIONES DE DOCUMENTOS SON BUENAS PERO UNA INSPECCIÓN ES MEJOR
Quienes compran una propiedad normalmente obtienen asesoramiento legal para asegurarse de que todos los documentos relevantes se verifiquen en cuanto a su legalidad y claridad y estén preparados para la venta. Esto no necesariamente tiene que hacerse, pero tiene sentido. Sin embargo, debe recordar que un abogado no visitará la propiedad en persona y, por lo tanto, no puede identificar posibles irregularidades. Estos son algunos ejemplos que vemos a diario:

Entradas en el registro de la propiedad que no son compatibles con el plan maestro
extensiones ilegales
Altura del suelo al techo insuficiente
Espacios de estacionamiento que están registrados pero no en el sitio
Límites de propiedad incorrectos (especialmente en el caso de fincas rurales)
Derecho de paso del vecino
Partes de edificios que están registrados pero no existen
Partes de edificios que se han agregado pero que aún no se han registrado
Viviendas ilegales o semilegales

EL TAMAÑO IMPORTA
Muchos valoran intuitivamente la propiedad según su valor por metro cuadrado. Una vivienda de 100m2 por 400.000€ equivale a 4.000€ el m2. Pero, ¿qué tamaño tiene en realidad esta casa de ensueño en Andalucía? Existe una base legal general para el cálculo correcto del área, pero varía según la autoridad en cuestión y también existen diferentes versiones.

Por ejemplo, a los agentes inmobiliarios les gusta contar la azotea o la terraza cubierta como parte de la superficie útil. Mientras tanto, a la oficina de registro de la propiedad le gusta contar la piscina como espacio habitable, porque así es como se calcula el impuesto a la propiedad.

En el caso de sótanos, trasteros exteriores, pool houses o garajes, hay cierto margen para el debate. ¿Se consideran nivel del suelo (bueno para convertir en un apartamento independiente) o nivel del sótano?

TU PROPIO ALQUILER DE VACACIONES EN ANDALUCIA
Alquilar su propia propiedad a los huéspedes de vacaciones generalmente no es una mala idea. Ayuda con la financiación y mantiene la propiedad ocupada cuando usted no está allí. Después de todo, una propiedad desocupada se deteriora; las casas vacías podrían alentar a los “invitados” que preferiría no tener.

Andalucía regula el alquiler vacacional con bastante lógica; los requisitos son mínimos. Pero cuidado: ¡los alquileres vacacionales no están permitidos en todas partes! Desde 2019, las comunidades de propietarios pueden impedir que alquiles tu propiedad por mayoría simple. Así que asegúrate de comprobarlo de antemano.

COSTOS E IMPUESTOS ADICIONALES AL COMPRAR BIENES INMUEBLES
Al comprar una propiedad en Andalucía, debe esperar los siguientes costos adicionales:

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es a cargo del comprador. En 2020 se redujo del 8% al 7% en Andalucía. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles se basa en el valor registrado en la escritura de venta.
El impuesto de Actos JurÍdicos Documentados (AJD): Es del 1,2% en el caso de una escritura pública como una hipoteca. El impuesto debe ser pagado por la “parte interesada”. Durante años, los bancos estaban felices de transferir este impuesto a los prestatarios. Mientras tanto, sin embargo, el legislador español ha determinado que tiene que pagar el prestamista, es decir, el banco. Sin embargo, se puede suponer que el banco recuperará este impuesto, por ejemplo, en forma de peores condiciones o algún tipo de tarifa.
El impuesto de plusvalía es un impuesto a las ganancias de capital y es gravado por los respectivos municipios a diferentes tasas porcentuales. Es a cargo del vendedor. Sin embargo, en caso de duda, los municipios también intentan cobrar la plusvalía a un comprador. La plusvalía grava el incremento de valor del terreno durante el período de tenencia del inmueble. Sin el pago del impuesto de plusvalía, no se puede inscribir una propiedad en el registro de la propiedad. Por lo tanto, es recomendable que los compradores verifiquen si este impuesto ha sido pagado. Si no, debe deducirse del precio de compra.

Este impuesto ha sido impugnado durante años ante el Tribunal Constitucional en España. De hecho, fue declarado “inconstitucional” (STC 59/2017), pero los municipios continúan insistiendo en el pago, con la condición de que se reembolse una vez que la sentencia se convierta en ley.

Impuesto sobre la renta (IRPF): Al vender una propiedad, el impuesto sobre la renta se paga sobre la ganancia, si la hay. Se aplica la regla anterior: precio de venta – precio de compra = beneficio antes de impuestos. El impuesto sobre la renta debe ser pagado por los residentes fiscales en España y esos impuestos van a la oficina de impuestos española (Hacienda). En España no hay exención de impuestos después del período de tenencia, como en Alemania.

Si no es residente, debe pagar el impuesto sobre la renta (19 %) sobre los ingresos por alquiler, incluso si la propiedad no está alquilada. Aquí se requiere una evaluación, que puede ser modificada en consecuencia por la oficina de impuestos.

En caso de venta, se retendrá un tipo fijo del 3% del valor de la venta como compensación del IRPF (ya que los no residentes no pagan IRPF en España).

Aparte de los impuestos antes mencionados, también hay que pensar en los otros proveedores de servicios que quieren cobrar al comprar una casa: abogado (1-2% del precio de compra), notario y gastos de transferencia para el registro de la propiedad (aprox. 1000 €), así como el inspector de viviendas. El agente inmobiliario suele ser pagado por el vendedor en Andalucía. Sin embargo, cada vez más agentes inmobiliarios se decantan por el modelo centroeuropeo, es decir, el comprador y el vendedor comparten el 50 % de la comisión (total aprox. 5 % del precio de compra + IVA).

Conclusión: Prepárese para pagar aproximadamente un 10% en gastos adicionales al comprar una casa en Andalucía.