Protección por antigüedad en la Costa del Sol o la Costa de la Luz

En Andalucía, hasta principios de la década de 2000, era común construir una propiedad sin permiso de obras y luego solo pagar una multa. ¿Por qué pedir permiso cuando puedes pedir perdón? La sanción era a menudo más barata que un permiso de construcción adecuado.

Las estimaciones sitúan el número de estructuras construidas ilegalmente en Andalucía en alrededor de 450.000 en 2002, especialmente fincas en las zonas del interior. Entonces, ¿qué hacer con todas estas casas? Recién en 2012 el legislador andaluz decidió permitir la protección de los edificios existentes para que también se pudieran “legalizar” inmuebles ilegales.

Con la reforma agraria de 2002, la construcción ilegal se convirtió en un delito penal. En el caso de fincas sin licencia de obra o sin autorización, se cortaría el suministro de luz y agua a los 4 años. El camino es claro: Andalucía quiere acabar con la construcción ilegal.

Como arquitectos estamos autorizados a realizar trámites de protección de ocupantes (Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación, también conocida como AFO o DAFO). Por lo general, consiste en un informe sobre el edificio existente (en forma de planos y descripciones/cálculos de área), así como muchas pruebas. Luego se presenta una solicitud de protección del edificio existente a la municipalidad; si se concede, el edificio puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Sin embargo hay algunas excepciones. No todas las propiedades se pueden “legalizar”. No se puede legalizar si la propiedad está ubicada en suelo protegido, por ejemplo. Por lo tanto, las propiedades que no pueden legalizarse no deben aplicarse al municipio bajo ninguna circunstancia. Esto se debe a que con la solicitud le estás pidiendo al municipio que inicie un proceso que, de no prosperar, los obliga a enviarte una orden de demolición. Dicho esto, los municipios más pequeños como Cómpeta o Sedella no quieren asustar a los propietarios y (todavía) permitir que estas órdenes se queden en nada.

Algunos pueden preferir la opción de registro directo, donde usted va al notario con un certificado de un arquitecto que confirma que la propiedad ha estado donde está por más de 6 años, y firma una ‘declaración de obra nueva’, junto con un ‘certificado de antigüedad’, con el que luego se puede registrar la propiedad.

Aunque esto es eficiente y se mueve más rápido que un AFO, tenga en cuenta que las oficinas de registro del país envían este registro a las autoridades de construcción respectivas para su examen. Si la propiedad no se puede legalizar, también es posible una orden de demolición en este caso.

Por lo tanto, se recomienda encarecidamente hablar con el municipio respectivo/el jefe de la autoridad de construcción de antemano y anunciar el proyecto/determinar los conceptos básicos.

Estaremos encantados de hacer esto por usted.

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