Immobilie kaufen in Andalusien: Was Sie vorher wissen müssen!
Andalusien sowie die Costa del Sol zählen zu den begehrtesten Regionen für einen Immobilienerwerb. Wir verraten, worauf Sie beim Hauskauf in Andalusien achten müssen. Dazu ein Tipp, wie Sie praktisch alle typischen Fallen vor dem Kauf ausschließen!
Kein Hauskauf ohne kompetente Unterstüztung
In Andalusien geht kaum ein Immobilienkauf ohne Makler über die Bühne. Nun leben Makler vom Verkauf. Es emfiehlt sich also eine kritische Distanz zu all den schönen Worten, mit denen das
Verkaufsobjekt gepriesen wird. Auch Mängel werden gerne mal “vergessen” oder nur dann erwähnt, wenn Sie explizit danach fragen.
Beim Notar gibt es bei Zeichnung der Kaufurkunde immer wieder ein Chaos als müssten wir die Welt neu erfinden: Abgelaufene Ausweise, fehlende Heiratsurkunden, nicht bezahlte Grundsteuern usw. usw. Mögliche Klärungen erfolgen ülicherweise in Landessprache. Da ist man als Käufer von auswärts schnell überfordert.
Im Grundbuch finden sich bisweilen seltsame Eintragungen, etwa jahrhundertealte Pachtverträge mit Ertragsbeteiligungen an der Jahresernte. Wir hatten letztens einen Fall aus dem Jahr 1826! Die Eintragung konnte aber erfolgreich gelöscht werden. Und generell stimmt der Dokumentencheck oft nicht mit der Realtät überein, gerade bei Grenzen, Flächen oder Ausstattung. Oder denken wir an die ca 450.000 Immobilien, die in Andalusien ohne Genehmigung auf nicht bebaubarem Land erbaut wurden.
Natürlich möchte ich jetzt hier niemanden abschrecken, eine Immobilie in dieser wunderschönen Region im Süden Spaniens zu kaufen. Im Gegenteil!
Aber holen Sie sich kompetenten Rat vor dem Kauf. Die meisten Dinge lassen sich auch schnell lösen. Entweder in Form einer Minderung des Kaufpreises oder durch Aktualisierung der entsprechenden Daten.
Im Übrigen ist der Rechtsrahmen in Andalusien nahezu identisch mit anderen EU-Ländern. Auch hier gibt es ein streng geschütztes Hausrecht, ein Grundbuch- und und Katasteramt. Verkauft Ihnen jemand wissentlich ein Haus mit einem schweren Mangel und informiert darüber nicht vor dem Kauf, kann der Kauf rückabgewickelt werden. Dem Verkäufer drohen auch strafrechtliche Konsequenzen.
Dokumente sind gut, Kontrolle ist besser
Immobilienkäufer beauftragen meist eine professionelle Rechtsberatung, damit die Dokumente auf Rechtmäßigkeit geprüft, geklärt und zum Verkauf vorbereitet werden. Muss nicht unbedingt, aber macht Sinn. Bitte bedenken Sie aber, dass ein Rechtsanwalt die Liegenschaft nicht vor Ort besuchen wird und daher mögliche falsche Angaben nicht identifizieren kann. Beispiele aus unserer Praxis, die wir täglich erleben:
- Eintragungen im Grundbuch, die sich nicht mit dem B-Plan vereinbaren lassen
- illegale Anbauten
- nicht ausreichende Höhen des Wohnraumes
- Parkplätze die zwar eingetragen aber nicht vor Ort sind
- falsche Grundstücksgrenzen (besonders bei der Finca im Hinterland)
- Wegerechte des Nachbarn
- Gebäudeteile sind eingetragen, die es gar nicht gibt
- Gebäudeteile sind dazu gekommen, aber noch nicht eingetragen
- illegale oder halblegale Wohnhäuser
Auf die Größe kommt es an!
Viele bewerten intuitiv die Liegenschaft nach dem qm-Wert. Ein 100 qm grosses Wohnhaus zu 400.000 € entspricht 4000 € pro Quatratmeter. Doch wie groß ist das Traumhaus in Andalusien wirklich? Eine allgemeine Rechtsgrundlage zur korrekten Flächenermittlung gibt es zwar, aber von verschiedenen Behörden und in verschiedenen Ausführungen.
So zählen etwa Makler gerne die Dachterrasse oder die überdachte Terrasse zu 100 % als Fläche mit. Das Katasteramt zählt gern mal den Pool als Wohnfläche, denn daran bemisst sich die Grundsteuer.
Aber auch bei Untergeschossen, externen Abstellräume, Poolhaus oder Garagen herrscht teils Beliebigkeit. Gelten sie als ebenerdig (gut als unabhängiges Appartment auszubauen) oder als Kellergeschoss?
Die eigene Ferienwohnung in Andalusien
Die eigene Immobilie an Feriengäste zu vermieten ist grundsätzlich keine schlechte Idee. Es hilft bei der Finanzierung und hält die Immobilie bewohnt, wenn man selber nicht da ist. Denn eine unbewohnte Immobilie verrottet; leerstehende Häuser laden womöglich “Gäste” ein, auf die man besser verzichtet.
Andalusien hat die Ferienvermietung recht logisch geregelt, die Anforderungen sind minimal. Aber Vorsicht: Ferienvermietung ist nicht überall erlaubt! Seit 2019 können Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit eine Vermietung als Ferienwohnung unterbinden. Erkundigen Sie sich also vorher.
Nebenkosten & Steuern beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie in Andalusien müssen Sie mit folgenden zusätzlichen Kosten rechnen:
- Die Grunderwerbssteuer ITP ist vom Käufer zu zahlen. 2020 wurde sie in Andalusien von 8% auf 7% gesenkt. Die Grunderwerbssteuer bemisst sich am Wert, der in der Kaufurkunde eingetragen steht.
- Die Actos Juridicos Docmuentados Steuer: Diese beträgt 1,2% im Falle einer öffentlichen Beurkundung wie z.B. einer Hypothek. Die Steuer ist vom “Interessenten” zu zahlen. Jahrelang wurde diese Steuer von den Banken gerne auf die Darlehensnehmer übertragen. Der spanische Gesetzgeber hat inzwischen aber festgestellt, dass der Darlehensgeber zu zahlen hat, also die Bank. Dass die Bank sich diese Steuer wieder holt, etwa in Form von schlechteren Konditionen oder irgendwelche Gebühren, darf aber vermutet werden.
- Die Plusvalia Steuer ist eine Bodenmehrwertssteuer und wird von den jeweiligen Gemeinden zu verschiedenen % Sätzen bemessen. Sie ist vom Verkäufer zu zahlen. Die Gemeinden versuchen im Zweifel aber auch einem Käufer die Plusvalia in Rechnung zu stellen. Die Plusvalia besteuert den Bodenwert und dessen Wertsteigerung im Zeitraum des Immobilienbesitzes. Ohne die Zahlung der Plusvalia Steuer kann ein Eigentum nicht im Grundbuchamt registriert werden. Es empfiehlt sich also als Käufer zu schauen, ob diese Steuer bezahlt wurde. Ansonsten sollte man sie beim Kaufpreis in Abzug bringen.
Die Steuer wird seit Jahren vor dem Verfassungsgericht in Spanien angefochten. Dem wurde auch als “nicht verfassungskonform” statt gegeben (STC 59/2017). Trotzdem bestehen die Gemeinden weiterhin auf Zahlung, mit dem Hinweis, dass diese zurückerstattet wird, wenn der Gesetzgeber den Richterspruch und die dort definierten Auflagen aus dem Jahr 2017 denn einmal in Gesetzestext gegossen hat. - Die Einkommenssteuer (IRPF): Beim Verkauf der Immobilie ist Einkommenssteuer auf den Gewinn zu zahlen, wenn denn einer erwirtschaftet wurde. Es gilt die alte Regel: Verkaufspreis – Einkaufspreis = Gewinn vor Steuer. Die Einkommenssteuer muss von steuerlich Residenten in Spanien gezahlt werden und geht an das Königreich Spanien. In Spanien gibt es keine Steuerbefreiung nach Haltefrist, wie in Deutschland.
Residentensteuer A, als Besitzer: Sie sind als Steuerausländer verpflichtet Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern (19% auf Mietertrag), auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Hier wird eine entsprechende Veranlagung vorgegeben, die vom Finanzamt entsprechend modifiziert werden kann.
Residentensteuer B beim Verkauf: Im Falle eines Verkaufes werden Ihnen pauschal 3% des Verkaufswertes einbehalten, als Kompensation zur IRPF Steuer (Steuerausländer zahlen keine Einkommenssteuer in Spanien).
Außer den vorgenannten Steuern müssen Sie auch an die sonstigen Serviceleister denken, die beim Hauserwerb bezahlt werden wollen: Rechtsanwalt (1-2% der Kaufsumme), Notar und Übertragungskosten Grundbuch ca 1000 €, sowie der Hausinspektor. Den Makler übernimmt in Andalusien üblicherweise der Verkäufer. Immer mehr Makler favorisieren aber auch das mitteleuropäische Modell, also Vekäufer wie Käufer teilen sich 50% der Courtage (gesamt ca 5% des Kaufpreises + MwSt).
Fazit: Rechnen Sie mit ca. 10% Nebenkosten zusätzlich beim Hauskauf in Andalusien.
Tipp!
Unser Hausinspektor-Service ist ein vereinfachtes und preiswertes Gutachten, das an professionelle Standards angelehnt ist und Ihnen hilft, praktisch alle typischen Risiken beim Hauskauf in Andalusien auszuschließen. Empfehlenswert für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Mehr:
bühler & partners