Bestandsschutzverfahren an der Costa del Sol oder der Costa de la Luz

In Andalusien war es bis Beginn der 2000er Jahre üblich, eine Immobilie ohne Baugenehmigung zu erstellen und dann eine Strafe zu zahlen. Warum also groß fragen wenn es besser ist hinterher um Entschuldigung zu bitten. Die Bestrafung war billiger als ein ordentliches Baugenehmigungsverfahren.

Schätzungen gehen davon aus, dass in Andalsuien bis 2002 rund 450.000 illegal errichtete Bauwerke entstanden, insbesondere Fincas im Hinterland. Was also tun mit all den Häusern? Erst 2012 hat sich der andalusische Gesetzgeber durchgerungen, Bestandschutzverfahren zu ermöglichen, damit auch illegale Immobilien “legalisiert” werden können.

Mit der Bodenreform 2002 ist illegales Bauen ein Strafdelikt geworden. Bei Immobilien ohne Baugenehmigung oder solchen ohne Abnahme wird nach 4 Jahren die Versorgung mit Strom und Wasser abgestellt. Der Weg ist klar: Andalusien möchte illegale Bau Aktivitäten unterbinden.

Als Architekten sind wir befugt solche Bestandschutzverfahren duchzuführen (Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación, auch AFO oder DAFO genannt). Das besteht üblicherweise aus einer Dokumentation des Bestandes (in Form von Plänen und Beschreibung / Flächenberechnung) sowie jede Menge Nachweisen. Bei der Gemeinde wird dann um Bestandsschutz ersucht; bei Erteilung kann das Bauwerk im Grundbuch eingetragen werden.

Allerdings gibt es bei den Verfahren Ausnahmen. Nicht jede Immobilie lässt sich “legalisieren”. Befindet diese sich auf geschützten Flächen, wird ein Bestandsschutz abgelehnt. Nicht legalisierbare Immobilien dürfen auf keinen Fall um Bestandschutz bei der Gemeinde ersuchen. Denn mit dem Gesuch bitten Sie die Gemeinde ein Verfahren zu eröffnen. Kann das nicht erfolgreich sein, sind die Gemeinden verpflichtet, Ihnen sogar eine Abrissverfügung zu senden. Besonders kleinere Gemeinden wie Competa oder Sedella möchten Immobilienbesitzer aber um keinen Preis verscheuchen und lassen diese Verfügungen (noch) im Sand verlaufen.

Manch einer mag die Variante der direkten Eintragung bevorzugen: Hier geht man zum Notar, mit einem Zertifikat eines Architekten, der bestätigt dass die Liegenschaft seit mehr als 6 Jahren dort steht wo sie steht, und unterzeichnet eine declaracion de obra nueva, nebst einem Certificado de Antigüedad, mit der die Liegenschaft dann eingetragen werden kann.

Das ist zwar elegant und geht schneller als ein AFO, bedenken Sie aber bitte, dass die Grundbuchämter zwar eintragen, diese Eintragung aber an die jeweilige Bauämter zur Prüfung zustellen. Ist die Immobilie nicht legalisierbar, ist auch in diesem Fall eine Abrissverfügung möglich.

Es empfiehlt sich also unbedingt vorher mit der jeweiligen Gemeinde / dem Bauamtschef zu sprechen und das Vorhaben anzukündigen / Grundlagen zu ermitteln.

Gern übernehmen wir das für Sie.