Sie beabsichtigen eine Spanienimmobilie zu kaufen? Fragen Sie zuerst den Hausinspektor!
Ein Interview mit Benno Bühler, Architekt und Gerichtsgutachter. Er und sein Team arbeiten als Baugutachter in Andalusien und beraten beim Hauskauf
“Wenn du in kleinen Dingen nicht geduldig bist, wirst du die großen Projekte zum Scheitern bringen” (Konfuzius)
Viele von uns kennen das: Kaum hat man sein Traumhaus gefunden, ist man sofort überwältigt: Der Makler setzt Sie unter Druck (wie immer gibt es viele andere Käufer, die sofort kaufen wollen), Sie kennen die Landessprache nicht, geschweige denn die Kultur und die Gepflogenheiten des Landes. Es gibt so viele offene Fragen, die eine Antwort suchen: arbeitet die Haustechnik wie versprochen, versteckt sich Schimmel hinter den Schränken, das Tragwerk vertrauenerweckend? Und dann wären da noch die anderen Fragen: war der hintere Teil des Wohnzimmers früher einmal Terrasse (und ist nun ein illegales Bauteil), werden vom Verkäufer alle notwendigen Dokumente zur Verfügung gestellt, welche Dokumente sollte ein legales Haus haben?
Bevor Sie eine Kaufentscheidungen treffen lohnt es sich, unabhängigen Rat einzuholen. Bei der Gelegenheit hilft es Ihnen, mit den gefundenen Mängeln oder fehlenden Dokumenten einen besseren Preis zu verhandeln. Diese Beratung macht der Hausinspektor für Sie: Er besichtigt die Immobilie vor Ort, schreibt einen Hauskaufbericht mit einer klaren Aussage darüber, ob es sich lohnt, die Immobilie zu kaufen oder nicht. Darin enthalten sind Aussagen über die festgestellten Mängel, die Kosten für Reparaturen, Unterlagen die fehlen, mögliche rechtliche Probleme, mit denen sich Ihr Anwalt beschäftigen muss (illegale Anbauten, unklare Grenzen, nicht eingetragene Wegerechte …).
Benno Bühler gründete 2012 den Home Inspector Service (https://buehler-and-partners.com/hauskaufberatung/ ) in Andalusien, in Anlehnung an den amerikanischen Home inspector. Er und sein Team begutachten internationale Kunden, die sich für den Kauf eines Hauses in Spanien interessieren. Benno Bühler verfügt über eine langjährige Berufserfahrung, er ist Architekt und Gerichtsgutachter, Mitglied der Architektenkammer in Málaga und Mitglied der britischen RICS association. Seit 1996 an der Costa del Sol.
Wir haben Benno für dieses Interview in seinem Büro im Stadtteil Málaga Soho getroffen. Er beantwortet Fragen darüber, was ein Hausinspektor tut und wie er Ihnen helfen kann, bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen.
Was ist ein Hausinspektor?
In einigen Bundesstaaten der USA ist die Beratung durch einen Hausinspektor obligatorisch – keine Hypothek ohne vorige Hausinspektion – und ich bin davon überzeugt, das wir in Spanien solch einen Service obligatorisch vorschreiben sollten. Ein Hausinspektor ist die Person, die die technische Prüfung durchführt (die Anwälte machen die rechtliche Prüfung) und Sie davor bewahrt, Ihr Geld in eine Fehlinvestition zu stecken. Das ist unsere Aufgabe!
Kann der Immobilienmakler helfen?
Immobilienmakler sind „Verkäufer“; ihr Ziel ist es, den Deal zu machen. Sie werden Ihnen kaum alle Mängel erklären oder auflisten, das könnte den Verkauf vereiteln. Die meisten ziehen es eher vor, zu schweigen, mit dem Argument „das habe ich nicht gewusst“. Und überhaupt: Viele Makler sind einfach unprofessionell, denn für diesen Beruf braucht man in Spanien keine Qualifikation, jeder der gestern noch Sardinen gefischt hat (nichts gegen den ehrenwerten Beruf des Fischers!), kann heute Makler sein. Die wenigen sehr professionellen Makler, die wir kennen, arbeiten mit uns zusammen, denn sie wissen: Je besser sie den Kunden beraten, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass er in ein paar Jahren zum Wiederverkauf zurückkommt.
Sie könnten auch einen professionellen Gutachter oder einen Architekten beauftragen?
Theoretisch ja! Aber sie werden einen seitenlangen Bericht erhalten, der mit komplizierter Fachsprache und juristischem Hintergrund gespickt ist, unter Umständen lange Zeit für die Erstellung benötigt …. Käufer wollen jedoch sofort Informationen. Als Hausinspektor sind wir oft in der Lage, die Immobilie noch am selben Tag zu besichtigen und unsere ersten Eindrücke von Lage, Wert und Mängeln sofort zu vermitteln. Manchmal muss es eben schnell gehen! Übrigens: Wir sind auch Gerichtsgutachter und Architekten, Mitglied der Architektenkammer in Málaga. Wir haben uns allerdings auf die Begutachtung von ausländischen Immobilienkäufern spezialisiert.
Was beinhaltet Ihr Service?
Wir haben keine Probleme damit, in dunklen und feuchten Kellerräumen durch den Schlamm zu waten und unsere Schuhe schmutzig zu machen. All dies, um herauszufinden, ob die gesamte Haus- und Pooltechnik einwandfrei funktioniert.
Wir erstellen nach der Inspektion eine Mängelliste, schlagen Reparaturen vor und ermitteln einen groben Wert der Reparaturen. Diese Mängel können dann bei der Verhandlung des Kaufpreises als Verhandlungsargument hergenommen werden. Sie können es mit dem Kauf eines Gebrauchtwagens vergleichen: Sie würden vor dem Kauf wissen wollen, was die Reparatur des kaputten Radlagers kosten wird, oder die Kratzer zu entfernen, oder? Das ist die Aufgabe des Hausinspektors, bezogen auf Immobilien. Vergessen Sie nicht: Jeder Mangel ist ein Argument, um einen besseren Preis auszuhandeln.
Und Ihr Honorar?
Unsere Dienstleistungen beginnen bei 550 Euro zzgl. MwSt. für eine Immobilie bis zu einem Wert von 500.000 €. Wir bieten auch eine Beteiligungsvariante an: Je mehr wir den Kaufpreis senken, desto mehr verdienen wir. Das ist eine Win-Win-Situation für alle – außer für den Verkäufer.
Der Käufer kann den Preis auch selbst aushandeln.
Das ist richtig. Doch sobald diese Mängel in der Verhandlung zur Sprache kommen, kann schnell Expertenwissen notwendig werden. Ein kluger Verkäufer hat seine Gegenargumente für jeden Mangel bereits parat, denn er kennt ja sein Haus. Technisch nicht versierte Verhandlungspartner sind nicht in der Lage sind, ihren Standpunkt professionell durchzusetzen und Reparaturvorschläge und Kosten zu unterbreiten. Ein Beispiel: Bei einer Hausbesichtigung stellten wir fest, dass die Klimaanlage (Außengerät Wärmepumpe) laut Herstellerangaben nicht für die Installation auf dem Dach in Strandnähe geeignet war. Dadurch konnten wir eine Ersparnis von 35.000 Euro aushandeln. Hätten Sie diesen Mangel identifiziert? Wir konnten!
Was ist, wenn der Preis bereits ausgehandelt wurde?
Wir haben auch Pauschalvereinbarungen.
Braucht der Kunde einen Anwalt für den Kauf?
Wenn es sich um eine normale und legale Immobilie handelt, ist es empfehlenswert, aber nicht zwingend erforderlich. Wir können Sie durch den gesamten Kaufprozess begleiten, bis hin zur Schlüsselübergabe beim Notar. Sollten wir auf ernsthafte rechtliche Probleme stoßen, können wir Sie an Anwaltskanzleien verweisen, die mit uns zusammenarbeiten, und diese um Hilfe bitten. Eine Rechtsberatung dürfen wir natürlich nicht leisten.
Rechtsanwalt oder Hausinspektor, was empfiehlt sich beim Kauf einer Immobilie?
Beides! Ich sehe unsere Dienstleistung als Ergänzung zur Arbeit eines Anwalts, er macht den rechtlichen Check, wir den technischen.
Ein Rechtsanwalt sollte für einen Kauf ausreichend sein!
Vergessen Sie nicht, dass ein Anwalt die Immobilie nicht vor Ort besichtigen wird. Und selbst wenn er es tut: Er wird vermutlich nicht herausfinden, welche Teile des Hauses illegale Anbauten sind. Als Architekten haben wir ein geschultes Auge und kennen die rechtlichen Hintergründe der Bebauungspläne der örtlichen Bauämter. Und wissen auch, wie schwierig es werden kann, einen illegalen Teil des Hauses zu „legalisieren“. Wir finden das heraus und füttern die Anwälte mit diesen Informationen. Deren Aufgabe ist es nun, entsprechend zu beurteilen, ob es sich bei diesen illegalen Details um ein Problem handelt oder nicht.
Haben Sie jemals von einem Kauf abgeraten?
Wir erstellen unsere schriftlichen Berichte, der wichtigste Teile dieses Berichts ist unsere persönliche Meinung: ist es eine gute Investition oder nicht? Und ja, manchmal macht es keinen Sinn, zu investieren, wenn das Haus überteuert ist, oder es zu viele rechtliche Probleme gibt / die Renovierungsarbeiten am Haus zu kostenintensiv sind.
Tipp!
Unser Hausinspektor-Service ist ein vereinfachtes und preiswertes Gutachten, das an professionelle Standards angelehnt ist und Ihnen hilft, praktisch alle typischen Risiken beim Hauskauf in Andalusien auszuschließen. Empfehlenswert für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Mehr: