Wann ist ein Neubau fertig ?

Der andalusische Gesetzgeber hat das inzwischen sehr vereinfacht, (letztmalig mit dem Decreto – Ley 2/2020, del 09/03/2020): Ab diesen Datum reicht eine «verantwortliche Erklärung» (Declaración responsable oder DR) des verantwortlichen Architekten, die gemeinsam mit der «Proyecto fin de obras» (Bauabschlussprojekt) sowie anderen Dokumenten (gültige Baugenehmigung, Energiezertifikat, Erklärung an das Finanzamt, Aktualisierung des Katasters vom Topograph u.a.) bei der zuständigen Gemeinde abgegeben werden. Damit gilt das Bauwerk als formal abgenommen und die Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Utilización) als erteilt. Das Bauamt hat nun 6 Monate Widerrufsrecht, sofern eine Nicht Übereinstimmung mit der Baugenehmigung vermutet wird oder eine Anzeige vorliegt, die im Bauverlauf eingegangen ist. Durch diese Regelung prüfen viele Bauämter in Andalusien das gebaute Bauwerk nicht mehr vor Ort, sondern verlassen sich auf die vom Architekten vorgelegte Dokumente / lassen die vom Gesetzgeber vorgegebene Frist verstreichen.
Der administrative Akt ist dann aber nicht beendet: Gemeinsam mit der DR wird beim Notar nun eine Declaración de obra nueva (Neubauerklärung) erstellt und vom Notar unterzeichnet. Hier wird auf Grundlage der Erklärung des Architekten (Proyecto Final de obras visado – «Bauabschlussprojekt») das erstellte Bauwerk dokumentiert, unter Angabe der tatsächlich erstellten Flächen. Der Neubauerklärung wird weiterhin die Aktualisierung des Katasters angehängt, sowie das «libro de edificio» (Baubuch). In diesem soll alles relevante der Baustelle dokumentiert und dem Eigentümer übergeben werden. Das libro de edificio muss enthalten: die as built Pläne, Energiezertifikat, Aktualisierung des Katasters, die Abnahmezertifikate, Materialprüfungen (sowie deren Materialzertifikate), Daten der am Bau Beteiligten (auch Subunternehmer), sowie Angaben über die Instandhaltung und Pflege des Gebäudes.
Einmal vollendet geht die Declaración de obra nueva zum Grundbuchamt mit der Bitte um Aktualisierung der Eintragung. Die Grundbuchämter sind inzwischen angehalten die Eintragungen erst nach genauer Prüfungen vorzunehmen
Eine declaración de obra nueva kann auch bei in Bau befindlichen Gebäuden erstellt werden, etwa bei Mehrfamilienhäusern: in diesem Fall erstellt der Notar eine Declaración de obra “en obra” (Erklärung eine Bauwerkes): diese erlaubt den Bauträgern, die jeweiligen Wohnungen bereits vom Plan weg zu verkaufen, kurz nach Beginn der Erdaushubarbeiten. Mit einer declaración de obra en obra lassen sich auch die jeweiligen zu erstellenden Einheiten bei einer Bank finanzieren (> Baukredit), und nach Fertigstellung die Finanzierung auf den Käufer übertragen – sofern dieser daran Interesse hat.
Einmal fertiggestellt, wird die declaración de obra en obra beim Notar durch eine declaración de obra nueva ersetzt, danach startet das oben beschrieben Procedere der Eintragungen.
Auch wenn das alles einen sehr bürokratischen Eindruck macht: es empfiehlt sich die Schritte einzuhalten, Bauwerke ohne die erforderlichen Eintragungen werden immer schwerer verkäuflich, viele Rechtsanwälte raten vom Kauf ab, wenn die Eintragungen nicht 100% vorgenommen wurden.
Bei Fragen wenden Sie sich gerne an uns.